Il contratto di locazione a canone concordato è una forma di locazione in cui la misura del canone è stabilita entro determinati limiti massimi e minimi. È conosciuto come un contratto conveniente per entrambe le parti, locatore e conduttore, soprattutto dal punto di vista fiscale.
Ad oggi è regolamentato dalla Legge n. 431/98 che ha riformato la disciplina delle locazioni, talvolta integrata dagli accordi stipulati a livello locale e dal Decreto Ministeriale del 16 gennaio 2017. Per capire se il contratto di locazione a canone concordato sia effettivamente conveniente, oggi, ci siamo rivolti ad un avvocato di Bologna specializzato in contratti e diritto immobiliare. Ecco il suo parere sull’argomento.
Come funziona un contratto di locazione a canone concordato?
Il contratto di locazione a canone concordato viene utilizzato principalmente per l’utilizzo di un immobile ad uso abitativo. Questo contratto è disciplinato dalla Legge 431/98, nota anche come “contratti 4+4“.
A differenza del contratto di locazione a canone libero, dove le parti sono libere di decidere l’importo del canone, il contratto a canone concordato è limitato dall’accordo territoriale che stabilisce la durata del contratto e l’importo del canone. Il canone è determinato in base a parametri specifici che includono la superficie calpestabile dell’immobile e altri elementi accessori.
Questo contratto deve essere confermato da un’associazione rappresentativa di categoria o da un’organizzazione firmataria degli accordi territoriali. Il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti ha stabilito i criteri generali per la definizione degli accordi territoriali per questo tipo di contratto di locazione.
Durata del contratto a canone concordato
Il contratto di locazione a canone concordato prevede una durata di base di tre anni, che può essere automaticamente rinnovato per altri due. Al termine dei due anni di rinnovo, le parti possono decidere di risolvere o rinnovare il contratto con eventuali modifiche.
Il locatario ha la possibilità di recedere dal contratto in qualsiasi momento, a seconda delle clausole previste nel contratto stesso, mentre il locatore può solo negare la proroga del contratto in presenza di determinate circostanze come la necessità dell’immobile, la mancanza di stabilità del locatario, la necessità di ristrutturazione o la vendita dell’immobile. Per negare la proroga, il locatore deve dare preavviso con una raccomandata A/R o PEC almeno sei mesi prima.
Il canone concordato conviene veramente?
Come sempre non c’è una risposta secca, valida per tutti. In generale si, possiamo dire che questo tipo di contratto sia conveniente ma ci sono delle particolarità che è importante conoscere prima di procedere. Per questo la consulenza di un legale specializzato in diritto immobiliare è sempre vivamente consigliata.
Molto sinteticamente possiamo dire che il contratto di locazione a canone concordato comporta molteplici agevolazioni fiscali per il locatore. Ad esempio, la tassazione ordinaria Irpef viene sostituita con la cedolare secca (con un’aliquota unica del 10%), e la base imponibile per il calcolo dell’Irpef viene ridotta del 30% se sussistono le condizioni previste dalla legge 431/98.
Inoltre la base imponibile per la determinazione dell’imposta di registro è assunta come una percentuale minima del 70%. Anche IMU e TASI hanno agevolazioni previste, con una riduzione della base imponibile del 25%. La cedolare secca con aliquota ridotta del 10% può essere applicata solo ai contratti di locazione stipulati in comuni con problemi di carenza di alloggi o in comuni ad alta densità abitativa o colpiti da calamità naturali.
Per poter applicare la cedolare secca, infine, entrambe le parti devono essere persone fisiche e la locazione deve essere al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, arti e professioni. La cedolare secca deve essere comunicata in sede di registrazione del contratto o in seguito con una comunicazione all’inquilino.
